Capita più spesso di quanto si pensi: si acquista una casa — magari in campagna o in montagna — e ci si accorge che il vicino continua a passare sul nostro terreno, sostenendo che “lo ha sempre fatto”. Ma ha davvero il diritto di farlo? E cosa può fare il nuovo proprietario in questi casi? In questo articolo affrontiamo il tema del diritto di passo, una questione delicata che tocca la proprietà privata, le servitù e persino l’usucapione. Ce lo spiega un avvocato esperto.
Un nostro lettore ci scrive:
“Ho acquistato una casa di campagna in Italia e ho scoperto che il vicino attraversa regolarmente una parte del mio terreno per raggiungere la strada. Nel contratto di compravendita non si parla di alcun ‘diritto di passo’. Posso impedirgli di continuare a passare?”
Risponde l’Avvocato:
Il caso che ci propone il lettore è più comune di quanto si pensi, soprattutto in contesti rurali o collinari, dove molte proprietà non hanno accesso diretto alla strada pubblica. Ma cosa dice la legge in questi casi?
Cos’è il diritto di passo?
Il diritto di passo (o servitù di passaggio) è un diritto reale che consente al proprietario di un fondo (detto fondo dominante) di transitare su un altro fondo (fondo servente) per accedere a una strada pubblica o a un’altra proprietà. Questo diritto può essere:
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Volontario, se stabilito con un atto notarile o contratto tra le parti;
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Legale, se il terreno del vicino è privo di sbocco su vie pubbliche (cosiddetto fondo intercluso);
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Acquisito per usucapione, cioè se il vicino ha utilizzato il passaggio in modo visibile, pacifico e ininterrotto per almeno 20 anni, anche senza autorizzazione scritta.
Anche se non è scritto, il diritto può esistere
Il fatto che il contratto di compravendita non menzioni alcun diritto di passaggio non significa automaticamente che il vicino stia abusando della sua posizione. Potrebbe infatti aver maturato un diritto legittimo per usucapione. Sarà lui, però, a doverlo dimostrare, qualora si arrivasse a un contenzioso.
Cosa può fare il nuovo proprietario?
Il primo passo è verificare nei registri immobiliari e nel catasto se esiste una servitù formalmente riconosciuta. Un notaio o un tecnico (geometra o avvocato) potrà aiutare a chiarire la situazione.
Se non risulta nulla di registrato, ma il vicino sostiene di avere il diritto di passaggio, potresti:
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Chiedergli spiegazioni scritte, magari in forma amichevole;
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Valutare con un legale se ci sono gli estremi per un’azione di accertamento o, al contrario, se vale la pena riconoscergli formalmente il diritto;
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Non bloccare fisicamente il passaggio con barriere o recinzioni, almeno fino a che la situazione non è chiarita: se il diritto fosse fondato, potresti dover rimuoverle con aggravio di spese.
In sintesi
Il diritto di passo può esistere anche se non è scritto nel contratto. In caso di dubbi o pretese da parte di terzi, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista per un parere giuridico personalizzato.
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Per approfondire:
- Altalex – Guida completa alla servitù di passaggio
- Avvocato360 – Usucapione della servitù di passaggio: requisiti richiesti
- ConsulenzaLegaleItalia.it – Servitù di passaggio: cosa sono e come funzionano
- GiornaleGiuridico.it – Servitù di passaggio e usucapione: non basta una strada
- Diritto.it – L’usucapione delle servitù di passaggio
