Gli affitti in Svizzera continuano a risentire di un mercato dell’alloggio sempre più teso, nel quale la scarsità dell’offerta colpisce soprattutto chi dispone di un reddito medio o basso. E per le economie domestiche straniere trovare casa può risultare ancora più difficile e costoso.
È quanto emerge dall’ultimo aggiornamento del Monitoraggio del mercato dell’alloggio dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), che fotografa una situazione ulteriormente peggiorata nel 2025 e nel primo semestre del 2026.
Si costruisce troppo poco
Secondo l’UFAB, uno dei problemi principali è la difficoltà dell’offerta abitativa a tenere il passo con l’aumento del numero delle economie domestiche.
La pressione è particolarmente elevata nell’area metropolitana di Zurigo, nella Svizzera centrale e in diverse regioni di montagna. Ma il problema riguarda più in generale il mercato immobiliare svizzero, soprattutto per chi cerca un’abitazione a un prezzo accessibile.
Nel 2025, inoltre, circa il 18% delle nuove abitazioni è stato realizzato al posto di edifici preesistenti. Questo significa che non tutte le nuove costruzioni determinano un effettivo aumento del numero complessivo degli alloggi.
Anche il terreno disponibile diminuisce: nelle regioni analizzate la quota di zone edificabili ancora libere è passata dal 9,9% del 2012 al 6,9% del 2022.
Immigrazione e affitti: non c’è una sola causa
Il monitoraggio affronta anche una questione particolarmente delicata nel dibattito svizzero: il rapporto tra crescita della popolazione, immigrazione e aumento degli affitti.
Tra il 1990 e il 2025 la popolazione svizzera è cresciuta complessivamente del 36,9%. Di questo incremento, 15 punti percentuali sono attribuibili alla popolazione svizzera e 21,9 punti a quella straniera.
Una popolazione più numerosa significa naturalmente una maggiore domanda di abitazioni. Ma l’UFAB sottolinea che la crescita demografica non è l’unico elemento che determina l’andamento degli affitti.
Conta anche il reddito: quando le economie domestiche hanno una maggiore capacità di spesa, la pressione sui prezzi aumenta, soprattutto in presenza di un’offerta insufficiente. Secondo l’analisi federale, nel lungo periodo l’effetto dell’aumento dei redditi sugli affitti è quasi pari a quello della crescita demografica.
Le famiglie straniere traslocano molto di più
Particolarmente interessanti sono i dati relativi alle economie domestiche straniere, definite dall’UFAB come quelle nelle quali nessun componente possiede la cittadinanza svizzera.
Rappresentano circa il 21% delle economie domestiche presenti in Svizzera, ma costituiscono ben il 39% di quelle che traslocano.
A parità di dimensioni del nucleo familiare, inoltre, occupano circa un quarto di superficie abitativa pro capite in meno rispetto alle economie domestiche svizzere.
Sono numeri che mostrano quanto la popolazione straniera sia direttamente esposta alle dinamiche del mercato immobiliare.
Solo il 12% degli stranieri vive in una casa di proprietà
Un altro dato evidenzia una differenza particolarmente marcata.
Soltanto il 12% delle economie domestiche straniere vive in un’abitazione di proprietà, mentre tra quelle svizzere la percentuale raggiunge il 42%.
La conseguenza è una maggiore dipendenza dal mercato degli affitti.
Inoltre, poiché le economie domestiche straniere cambiano casa più frequentemente e hanno mediamente contratti di locazione di durata inferiore, beneficiano meno dei canoni relativamente più convenienti legati ai vecchi contratti.
Secondo l’UFAB, in rapporto al reddito le loro spese per l’affitto tendono quindi a essere maggiori.
I numeri da ricordare
21% – quota delle economie domestiche straniere sul totale
39% – quota delle economie domestiche straniere tra quelle che traslocano
12% – economie domestiche straniere che vivono in un’abitazione di proprietà
42% – economie domestiche svizzere che vivono in un’abitazione di proprietà
-25% circa – superficie abitativa pro capite occupata dagli stranieri rispetto agli svizzeri, a parità di dimensioni dell’economia domestica
Per chi cerca casa non si prospetta un rapido miglioramento
Le prospettive a breve termine non sono particolarmente favorevoli.
Per il 2026 il monitoraggio prevede ancora una crescita insufficiente del patrimonio abitativo. L’aumento delle domande e dei permessi di costruzione osservato a partire dal 2024 lascia però intravedere una crescita più sostenuta del numero di abitazioni a partire dal 2027.
Questo non significa, tuttavia, che il mercato tornerà rapidamente in equilibrio.
Per chi possiede già un contratto di locazione, i bassi tassi d’interesse e la modesta inflazione dovrebbero contribuire a mantenere i canoni complessivamente stabili nel 2026. Diversa la situazione per chi deve cambiare casa: per le abitazioni nuovamente immesse sul mercato sono attesi ulteriori aumenti degli affitti.
Una distinzione importante soprattutto per una popolazione straniera che, come mostrano i dati dell’UFAB, cambia abitazione molto più frequentemente.
Fonte: Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), Monitoraggio del mercato dell’alloggio, aggiornamento del 16 settembre 2026.
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