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Difetti dell’ente locato

Le possibili soluzioni offerte dal Codice delle Obbligazioni

Caro avvocato, da alcuni anni vivo in un appartamento. Devo premettere che i rapporti con il proprietario sono sino ad oggi eccellenti. Da alcuni giorni nel bagno è apparsa sul muro una macchia. Ritengo trattasi di umidità. Come mi devo comportare con il proprietario?

Luca

Quello che lei descrive sembra un “difetto” dell’ente locato, non dovuto alla normale usura e per il quale l’inquilino non è di principio responsabile. Mi è capitato di trattare un caso simile molti anni or sono. Si trattava di una macchia che era apparsa sul muro in una cucina. Macchia che con il passare del tempo diventava sempre più grande. Dopo un sopralluogo da parte di un tecnico, si era poi scoperto che la macchia era generata da infiltrazioni di acqua che provenivano dal tetto a causa di una tegola mal posta. Ogni qualvolta pioveva, l’acqua gocciolava all’interno e si era insinuata fin dentro ai muri.

Ritornando al caso di Luca, la prima cosa da fare è valutare bene il possibile danno ed escludere che con una piccola manutenzione e con una spesa minima, il medesimo possa essere riparato. Se dovesse essere il caso, questo difetto è a carico dell’inquilino. Le macchie sul muro generalmente fanno pensare o a infiltrazioni o a tubature in malo stato se non addirittura rotte. Niente a che vedere quindi con una piccola manutenzione.

La prima cosa da fare è scrivere al proprietario notificandogli il difetto e chiedendogli di intervenire entro una certa data per ripararlo. Se come dice il Signor Luca i rapporti con il proprietario sono sempre stati eccellenti, la semplice notifica dovrebbe portarlo ad intervenire e riparare il danno. Se invece i rapporti sono più tesi, oltre alla notifica del difetto, da riparare entro una certa data, è utile indicare che se non ci dovesse essere un intervento riparatore, il canone di locazione sarà depositato presso l’autorità di conciliazione.

Il deposito del canone di locazione presso l’ufficio di conciliazione è una operazione molto importante e dovuta. Questo, infatti, eviterà che il proprietario la consideri in mora con il pagamento dell’affitto. Questa possibilità, offerta dal nostro Codice delle obbligazioni, è un “metodo di pressione” atto a costringere i proprietari più recalcitranti ad intervenire. Per il deposito presso l’ufficio di conciliazione le basta una telefonata al medesimo, annunciando il deposito in questione. Il funzionario le comunicherà il conto sul quale versarlo e il gioco è fatto.

Oltre a notificare il deposito della pigione, in caso di mancato intervento nel termine impartito, è possibile annunciare anche una richiesta di riduzione del canone. Quando si prende in affitto un bene (un appartamento) per un prezzo “x”, si ha il diritto di ricevere in locazione un appartamento atto ad essere abitato. È evidente che delle macchie di umidità che ledono l’abitabilità influenzano anche sul canone. L’appartamento, quindi, non vale più fr. 1'500.- mensili ma solo 1'300.--.

Se il proprietario non dovesse dare seguito alla riparazione dei difetti debitamente annunciati, bisognerà adire l’ufficio di conciliazione con una “causa” con la quale si chiederà la riparazione del danno e una congrua riduzione della pigione. Se, come visto in precedenza, il difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore (l’inquilino) può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo (affitto) a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo. È quindi possibile pretendere una riduzione retroattiva della pigione.

Per il calcolo della riduzione della pigione l’ufficio di conciliazione procederà secondo il metodo proporzionale. In pratica si paragona l’uso attuale dell’ente locato in presenza dei difetti con l’uso cui è destinato conformemente al contratto, vale a dire in assenza dei difetti.

Ammesso il difetto, la corretta notifica del medesimo, l’assenza di riparazione e la riduzione della pigione, sarà poi il giudice che chiuderà il caso sbloccando, all’attenzione del proprietario, parte degli affitti che sono stati depositati in conciliazione in funzione del canone ridotto, restituendo poi all’inquilino la differenza.

Come d’abitudine, una buona settimana a tutti i lettori de l’Eco.

Mauro Trentini

 

 

 

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