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Locazione e Covid19

Vediamo oggi un tema che ha fatto discutere e che farà verosimilmente ancora discutere nei prossimi mesi. Si tratta delle problematiche sollevate dal “Lockdown” nei confronti di imprese e privati che devono far fronte agli affitti mensili nonostante la riduzione di reddito e /o dell’attività commerciale svolta.

Non si può negare che la componente affitto rappresenta in Svizzera una delle posizioni più importanti nei budget mensili di tutti. Orbene, cosa si può fare se il mio datore di lavoro mi ha lasciato a casa o se ho dovuto chiudere il mio bar, ristorante, negozio o ufficio?

Beh, le norme che reggono il contratto di locazione (art. 253 e seguenti del Codice delle Obbligazioni) non prevedono, con rispetto al Covid19, la possibilità di chiedere, forti di un sostegno legale, diminuzioni della pigione o addirittura la rescissione dai contratti. In parole povera se hai un contratto di locazione in essere, ti devi assumere gli oneri del medesimo anche se non lavori o se non produci. Detta cosî, la situazione appare drammatica.

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Sino ad oggi le autoritâ federali sono intervenute in modo, blando, in questo settore. L’ordinanza del Consiglio Federale sull’attenuazione dell’impatto del coronavirus (COVID-19) in materia di locazione e affitto del 27 marzo 2020 prevede, infatti, unicamente quanto segue:

Se il conduttore, a causa dei provvedimenti ordinati dal Consiglio federale per combattere il coronavirus, è in mora al pagamento di corrispettivi o spese accessorie che giungono a scadenza tra il 13 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, il termine fissato dal locatore per il pagamento di corrispettivi o spese accessorie scaduti è di almeno 90 giorni in deroga all’articolo 257d capoverso 1 del Codice delle obbligazioni (CO)1.

La soluzione proposta, permettetemi di dirlo, lascia solo un breve respiro di sollievo e niente più. Benissimo la dilazione nel tempo, ma perché si possa ritornare come prima e quindi generare reddito capace di far fronte a tutte le fatture e bollette mensili, incluso l’affitto, non sarà cosa facile e soprattutto cosa rapida.

Ho già avuto modo di sentire, da parte di commercianti in difficoltà, le soluzioni le più disparate. Da un lato c’è chi, forte di riserve accumulate, fa fronte alla spesa e spera di recuperare in futuro. Altri, la maggioranza, non sa come fare e attende. Già ma attendere cosa?

Alcuni sperano in un intervento statale che assuma parte degli affitti in scadenza o già scaduti. A questo proposito va detto che a livello cantonale il Cantone di Ginevra si è giâ mosso proponendo soluzioni che vanno in questo senso. E gli altri?

A tutti gli altri non rimane che la trattativa con i rispettivi proprietari. In questo contesto va tenuto conto che se l’inquilino è in difficoltà perche il suo reddito è diminuito, anche il proprietario può essere in difficoltà se alla fine del mese non può contare sugli affitti che gli permettono di far fronte agli interessi ipotecari o ad altre spese legate all’immobile. L’ideale sarebbe un sacrificio condiviso tra le due parti contrattuali-. Da un lato l’inquilino paga una parte ridotta della pigione e dall’altra il proprietario si accontenta. Conosco molti impresari che sono riusciti in questo intento ottenendo, per i mesi di lockdown, una riduzione della pigione pari al 50%. Riduzione questa che perô non sarà a fondo perso perche molti di questi accordi prevedono, una volta che tutto riaprirà, un piano di rientro per tutti gli importi dell’affitto ordinario che non sono stati versati.

Si sente anche che molti imprenditori, non potendo pagare, aspettano le prime azioni legali da parte dei proprietari. Azioni legali che possono giungere, nonostante il lasso di tempo di 90 giorni , fino alla disdetta per mora e che rischiano anche di far fallire chi tenta solo di sopravvivere. Un azzardo?

La situazione è talmente caotica ed imprevedibile che non mi sento di confermare questo “azzardo”. Bisognerà, infatti, capire come si comporteranno i giudici che saranno chiamati a dover gestire queste fasi giudiziarie. Vero che esiste il principio “dura lex sed lex”, ossia la legge è dura, ma è la legge, vero altresì che la legge dovrebbe essere applicata con il buon senso e che dovrebbe, almeno in teoria, tenere conto dei casi di forza maggiore. Non escludo pertanto che la giurisprudenza futura dei tribunali possa trovare soluzioni di compromesso a questa non indifferente problematica. Non resta quindi che attendere, con una moderata fiducia, ciò che ci riserverà il futuro.

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